Чем больше квартир у арендодателя, тем дороже он сдаёт — исследование Esade

🏠 Разница в ценах между «мультиарендодателями» (от двух квартир в аренде) и теми, кто сдаёт единственное жильё, за четыре года выросла с 0,8% до 3,5%. К такому выводу пришёл аналитический центр EsadeEcPol в исследовании, опубликованном в четверг: в 2019–2023 годах мультиарендодатели поднимали аренду на 3–4% активнее, чем владельцы одной квартиры.

📊 Внутри группы тоже есть расслоение: у крупных держателей (пять и более квартир) аренда в среднем на 4,5% дороже, чем у «моноарендодателей», у владельцев двух квартир — на 1,3%. Учитывались только физические лица: компании и инвестфонды в выборку не попали. Метод — сопоставление данных панели домохозяйств Института фискальных исследований (IEF) и Налогового агентства.

💡 Причина не только в аппетитах. В период без ограничений на продление договоров «моно» поднимали ставку на 3,8%, мульти — на 5,2%. Автор Хорхе Галиндо объясняет: многоквартирные owners покупали жильё как инвестицию и выбирали самое рентабельное, быстрее выходят на новую рыночную цену, тогда как владелец одной квартиры часто получил её в наследство и предпочитает стабильного жильца небольшой скидке.

⚠️ При этом основная часть роста аренды — общая переоценка рынка из-за дефицита предложения. На поведение мультиарендодателей приходится «чуть меньше пятой части» роста цен, почти всё — за счёт их надбавки. Галиндо сомневается, что зоны напряжённого рынка (ZMRT) и потолки цен — адекватный инструмент против этого разрыва, и предлагает распространить вычеты по IRPF на сдачу основного жилья вне ZMRT.

📉 Структура арендного фонда: 48,2% владельцев сдают одну квартиру (было 50,1% в 2019-м), 22% — две, 13% — пять и более. Средняя ставка в объявлениях Idealista — около 12 €/м², но фактически мультиарендодатели получают 7,9 €/м², «моно» — 7,4 €/м².